Los riesgos de la vivienda en España: la renta de los hogares y las sentencias judiciales

La agencia de calificación crediticia Fitch espera que el mercado residencial continúe por la senda alcista, gracias a la fortaleza de la economía, a la madurez del negocio hipotecario y al aumento de las compras de casas por parte de los extranjeros no residentes. Sin embargo, alerta de los dos riesgos a los que se enfrenta el mercado: uno financiero, por el elevado desempleo y la lenta recuperación de la renta de los hogares, y otro regulatorio, por la incertidumbre jurídica que puede afectar a las hipotecas.

El mercado residencial va a dos velocidades: la recuperación se está viendo en viviendas de buenas calidades y bien ubicadas. Fitch asegura que cualquier posible recuperación en casas poco atractivas para la demanda siempre irá con retraso. Recuerda que el precio de la vivienda en nuestro país cerró el tercer trimestre de 2016 con una subida del 4%, gracias a la mejora de la economía y a un gradual descenso de la tasa de desempleo, ya que descendió del 19% por primera vez desde 2009.

Pero, pese a estos signos claros de recuperación en el mercado residencial, Fitch hace hincapié en que el precio de venta de las viviendas embargadas por los bancos ha bajado un 65% con respecto a la valoración del primer semestre de 2016. Para la agencia de calificación crediticia esto responde a que las viviendas adjudicadas de la banca con buenas calidades fueron las primeras en venderse y que las que permanecen en stock son aquellas de peores calidades.

Además, la firma ve dos riesgos acechando al mercado residencial. Por un lado, está el riesgo financiero, que está «relacionado con el elevado nivel de desempleo y el hecho de que la renta media de los hogares no se esté recuperando al mismo ritmo que los precios de la vivienda, en especial para los hogares de reciente formación y la compra de su vivienda habitual», explica Christian Gómez, associate director de Fitch Ratings España.

Por todo ello, la agencia espera que el acceso a la compra de la primera vivienda empeore porque “cualquier recuperación en los ingresos no será comparable con la subida de los precios”, recalca el informe.

El otro riesgo es regulatorio: el mercado hipotecario se enfrenta a varias incertidumbres legales que cuestionan la validez de algunas prácticas comunes y el apetito de los prestamistas. Algunas de estas incertidumbres son la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que obliga a la banca a devolver lo cobrado de más por las cláusulas suelo o también la devolución de parte de los gastos de formalización de la hipoteca a los deudores hipotecarios. «Todo esto ha cerrado un poco el grifo de la financiación hipotecaria y es lógico pensar que si hay menos acceso al crédito se firmarán menos hipotecas”, aclara Gómez.

Los reveses judiciales a la banca aún no se han contemplado en los datos oficiales de la concesión de hipotecas, aunque, tal y como señala Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, hay que estar atentos al comportamiento del mercado hipotecarios en los próximos meses. Esto puede afectar al ritmo de crecimiento y al precio de las hipotecas, ya que muchos bancos han comenzado a encarecer los préstamos, sobre todo los referenciados a un tipo fijo.

Otras alternativas que estudian aplicar los bancos pasan no sólo por encarecer los tipos de interés, sino recuperar las comisiones de apertura de las hipotecas o exigir un tipo de interés concreto para el primer año, aunque la hipoteca sea variable. Es decir, como explicábamos en este artículo, que en un préstamo sujeto a un 1%+euríbor, la entidad fije durante las primeras 12 cuotas mensuales un 1,75% o incluso más.

En este sentido, Fitch asegura que el impacto económico total de estos desafíos aún no se ha determinado, pero espera un cierto endurecimiento en los criterios de concesión hipotecaria para 2017 con un ajuste correspondiente a precios más altos. Con todo, la agencia de rating espera que el ritmo de crecimiento hipotecario se ralentice con respecto al año pasado. Recuerda que la concesión de crédito nuevo creció un 5%, gracias a la recuperación económica y la apreciación de las viviendas.