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El interés de las nuevas hipotecas en España toca máximos desde 2015: qué está pasando en el mercado

España ha dejado de ser uno de los países con las hipotecas más baratas de la eurozona. A pesar de que durante años el tipo de interés al que se formalizaban los nuevos préstamos para la compra de vivienda se mantuvo por debajo del promedio europeo, en los últimos tiempos están cambiando las tornas.

Según los datos que maneja el Banco Central Europeo (BCE), el interés medio de las hipotecas en España se situó en abril en el 2,14%. Se trata de la cifra más elevada desde septiembre de 2015 y supera con creces el promedio de la zona de la moneda común, que se situó en el cuarto mes del año en el mínimo histórico del 1,75%. La distancia entre ambos tipos es la más alta en más de una década (diciembre de 2008). Además, el interés doméstico también está por encima de los que existen actualmente en Alemania, Francia o Portugal, donde los intereses mantienen una tendencia a la baja.

¿Y por qué se están produciendo esta tendencia dispar? Los expertos enumeran varias razones, entre las que está el impacto de la nueva ley hipotecaria, la creciente contratación de hipotecas fijas o la estrategia generalizada de la banca doméstica de aplicar un tipo de interés más elevado durante los primeros meses de vida de los préstamos (normalmente 12 o 24 meses). Sin embargo, recuerdan que el tipo medio del stock de hipotecas sigue siendo inferior a la media y creen que en Europa seguiremos viendo hipotecas baratas.

Según Joaquín Maudos, catedrático de Análisis Económico en la Universidad de Valencia y director adjunto de investigación del instituto Ivie, el repute que se ha producido en el interés de las hipotecas en los últimos meses “lo vinculo a que los bancos anticiparon el impacto de la nueva ley hipotecaria, que supone que los bancos asumen más gastos y riesgos que lógicamente deben “cobrar” implícitamente fijando un mayor tipo de interés. También entiendo que se ha creado un clima de inseguridad jurídica que no beneficia a nadie y que obliga a las entidades a protegerse con tipos mayores que compensen el mayor riesgo que asumen”.

Recordemos que la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 que entró en vigor el pasado 17 de junio incluye entre sus medidas la obligación de los bancos de realizar un análisis exhaustivo de la solvencia de los clientes antes de concederles la hipoteca, así como la limitación de las comisiones por amortización anticipada o los intereses de demora, y la eliminación de las cláusulas suelo. Además, la ley obliga a las entidades a hacerse cargo de la mayor parte de los gastos asociados a la formalización del préstamo, excepto la tasación de la casa y las copias que solicite el cliente, recogiendo el decreto que publicó el Gobierno en este sentido el pasado noviembre.

Al margen de la llegada de esta normativa, otro elemento clave para entender la subida del interés de las hipotecas en España es la creciente contratación de los préstamos a tipo fijo, que empezaron a crecer en 2015, justo cuando el interés medio se empezó a dar la vuelta.

 

Según los últimos datos del INE, más del 40% de las operaciones que se formalizan están sujetas a un tipo de interés fijo. En abril, sin ir más lejos, llegaron a representar el 43% de las firmas. Esto influye directamente en el interés medio, puesto que en el caso de los préstamos fijos el interés ronda el 3,1%, mientras que en los variables cae hasta el 2,3%. Y es especialmente relevante si tenemos en cuenta que en Europa el peso del tipo fijo en el mercado hipotecario ha sido históricamente mucho más elevado que en España.

Evolución del tipo de interés de las nuevas hipotecas

Así lo explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, quien sostiene que “el mercado ha cambiado mucho en España en los últimos años y que es lógico que suba el tipo de interés medio de los préstamos si aumenta el peso de las hipotecas fijas. En otros países europeos como Alemania y Francia, en cambio, la estructura no ha variado tanto”. Villén también recuerda que “en España se vinculan otros productos (hasta ahora) que afectan a la TAE, y el tipo del primer año que generalmente es más alto”.

De hecho, es habitual que las entidades apliquen intereses mucho más elevados durante los primeros 12-24 meses de vida del préstamo, que puede ser más de medio punto superior al que se pagará durante el resto del tiempo.

Tendremos hipotecas baratas para rato

¿Significa que estamos a las puertas de unas hipotecas caras? A pesar de que se están produciendo encarecimientos, lo cierto es que los expertos insisten en que los tipos de interés seguirán siendo muy competitivos. De momento, el tipo de interés medio de las nuevas operaciones se mantiene por debajo de los niveles registrados hace unos años.

Además, el euríbor a 12 meses está a un paso de volver a marcar mínimos históricos (lo que permitirá que las cuotas de las hipotecas variables se mantengan baratas), mientras que la fuerte competencia entre los bancos en materia de hipotecas podría limitar nuevos encarecimientos de los préstamos.

“Teniendo en cuenta los tipos formalizados fijos y variables, la evolución del euríbor y la evolución de los tipos de referencia que se aplican para calcular el valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios (Interest Rate Swap – IRS-, que en junio se mueven en el 0,8% en un plazo a 30 años, frente al 1,6% que marcaba en febrero de 2018), podemos decir sin miedo a equivocarnos que en España, como en el resto de Europa, tendremos hipotecas baratas para rato“, insiste Villén.

Por último, Joaquín Maudos recuerda que “a pesar de esta subida de los tipos en nuevas operaciones, el tipo medio del stock vivo de créditos hipotecarios sigue siendo inferior en España que en la media de la eurozona“.

Fuente:idealista
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